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个人增值税、房产税谁才是房价终结者?

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发表于 2016-3-15 14:24:31 | 显示全部楼层 |阅读模式 |      
个人增值税、房产税谁才是房价终结者?


这两天,国税总局一直在提营改增,营业税改成增值税,并且5月1日就要实施,本来是好事,据说能减税5000亿元,大概减税3%,但人家说是释放了强大的动力。简单粗暴的算一下,全国4000万家小微中型企业,西安租房相当于每个企业一年平均少交税1万元。
相比这个减税,大家反而更加关心的是个人也要交增值税了。人家还特意举了个例子,比如个人二手房交易。
目前是个人二手房买卖,需要缴纳5.6%的营业税,当然满五唯一,或者后来的满二唯一,可以免征这个税,注意是有条件的免征,而不是没有营业税。所以如果把营业税改成增值税,可能就是先把名字换了,然后一切都不变。所以说该免征的先免征,西安租房该交5.6%的还交5.6%,东西先不变,但营业税已经变成了增值税。
当然这可能只是过渡期,为了让营改增平稳过度,这样的政策是必须的,但过了这段时间,增值税可能会露出他比较狰狞的面目,因为增值税的税率通常要比营业税高,而中国建筑报的数据是,目前房地产和建筑业的增值税达到了11%,如果要真是这样挪到个人头上的话,那么意味着以后的购买二手房的购房人,不得不多花出去多一倍的税钱。提高二手房的交易成本,最直接的受益者就是新房,摆明了就是让大家多买新房,少买二手房。买新房更有利于国家去库存。所以买房是国家鼓励的行为,卖房则要尽量限制。
增加全国人民对于房地产的持有量,也许有另外一个目的,那就是以后房子可能将成为另一大收入来源,比如房产税,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露,调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入第一类立法项目,全国人大常委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。有专家分析,说在国家大范围去库存的背景下,房地产税2年都无法落地,我对此表示不赞同,按照中国楼市库存以及在建面积的去化周期计算,大概可能要3年才能消化,也就是说房地产税3年内应该不会出台。但是3年以后呢?西安租房到2年末的时候,是否会引发卖房潮?
当然这个要看房产税到底怎么征收,摆在我们面前的两个模式一个是重庆模式,一个是上海模式,基本都是试点失败的结果。上海开征的房产税征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,以及非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的,其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率暂定为0.6%。如果该住房的市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。而重庆模式,纯粹就是对别墅征税。有人说了,看起来上海模式更好啊,上海模式有没有可能推广到全国呢?这绝无可能,因为我们看到上海房产税的收入,仅仅是他卖地收入的四五十分之一,这其中还包括很多商业地产。至于重庆模式,更是只有2000分之一,什么意思?就是西安租房这个房产税根本就是象征性的,可有可无的。
那肿么办,要征收房产税,说白了最主要目的还是为了增加地方政府的收入,土地卖不动了,得找新的收入才行,所以这也就意味着,房产税的收入,不能比卖地低太多。国泰君安做了个报告,说当房产税的税率为1%的时候,刨除每人20平米的免征额,那么全国范围内相当于,地方政府卖地收入的18%,如果不考虑免征额,也就是所有人都收税,但这也仅仅占卖地收入的45%,而如果要跟地方政府的卖地收入持平,房产税的税率需要定在2.2%,如果算上免征额的20平米,那么更是要高达6%。这是什么概念呢,以北京为例,如果一家三口在100平米的房子里,大概四环外,价值是500万元。如果不算免征额,这家人一年需要交纳的税大概是11万元,如果要是算免征额,对超标的40平米征税,也需要交纳12万元。如果你多出一套100平米的500万的房子,那么也就意味着你必须一年租出30万元,一个月2.5万元的房租,否则就是亏本的。那个时候,房子不再是你甜蜜的资产,而成为了一种恐怖的负担。
当然这只是假设值,实际情况是美国的房产税也是一刀切的,各个州的房产税虽然不一样,但基本也是1-2%,有人说那美国人的负担重吗?不重,因为很多地方美国的房子很便宜。比如姚明待过的休斯敦,一套别墅才100多万人民币,即使税率2.95%,一年也才交3万块钱。换句话说,当你负担不起500万的1-2%的房产税的时候,那么只有让房子降价了,降到200多万的时候,西安租房房价自然也就合理了,你的税负负担也就合理了。





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